Aiheet

Käyttäjätiedot

Käyttäjä:
Maksullinen sisältö:
Omat tiedot Kirjaudu ulos
Päijät-Häme

Asunto-osakeyhtiöt ovat jakautumassa huonosti ja viisaasti hoidettuihin

Huonosti hoidetut taloyhtiöt hoitavat kiinteistöjään mahdollisimman halvalla, ja viisaasti hoidetut puolestaan mahdollisimman hyvin. Ratkaiseva ero osaketalojen välillä on siinä, millainen hallitus ja isännöitsijä niillä on. Millään taloyhtiöllä ei enää pitäisi olla varaa harrastelijoihin.

Lahtelaisen asunto oy Karilassen hallituksen puheenjohtaja Leena Malkavaara ja hallituksen jäsen Hannu Markkanen ovat tyytyväisiä tuliteriin saunatiloihin. Asuntoyhtiössä on toteutettu monia muitakin remontteja. Kuva: Mirja Hussain

Tuliterien saunatilojen ovi aukenee äänettömästi, kun lahtelaisen asunto-osakeyhtiö Karilassen hallituksen jäsen Hannu Markkanen kääntää avainta lukossa.

Uusi pukuhuone on moitteettomassa kuosissa. Sauna on suoraan kuin isojen firmojen edustustiloista. Kiukaasta saa erilaisia löylyjä riippuen siitä, miten vettä kiville heitetään.

Kaikki taloyhtiön saunat on uusittu, ja yhtä niistä voi vakiovuorojen ulkopuolella varata myös yksityiskäyttöön.

– Olemme ylpeitä lopputuloksesta, kehaisee Markkanen.

Vesijärvenkatu 49:ssä sijaitseva taloyhtiö on toteuttanut kiinteistössään paljon muutakin. Parvekkeet uusittiin viisi vuotta sitten, vesi- ja viemäriputkiston linjasaneeraus on saatu valmiiksi ja uusi kerhotilakin on rakennettu.

Pelisilmä kohdallaan

Nyt aloitellaan pihamaan laittoa. Yhtiöhallituksella on ollut asiantuntevaa pelisilmää suunnitella urakoiden ajoitusta useammalle vuodelle, ja korjaukset on toteutettu hyvissä ajoin ennen viimeistä pakkoa. Esimerkiksi linjasaneerauksen valmistelu alkoi jo kymmenen vuotta sitten.

Asuntoyhtiön vastikekustannukset ovat 3,50 euroa neliömetriltä, mikä ei ole hullumpi luku. Koko maan keskiarvo oli Tilastokeskuksen tietojen mukaan toissa vuonna 4,81 euroa.

Karilassen talot on rakennettu 1970-luvulla. Asuntoja on 102. Hallituksessa istuu kaksi lakimiestä, entinen yrittäjä, toimistopäällikkö, asuntosijoittaja, putkimies ja pappi. Ison asuntoyhtiön etuna on, että omasta asukaskunnasta voi löytyä monen alan osaajia.

Lainaa irronnut helposti

Vakavaraisella ja omalla isolla tontillaan olevalla taloyhtiöllä ei ole ollut vaikeuksia pankkilainan saannissa remontteja varten.

– Lahdessa on alueita, joissa taloyhtiöt eivät pysty tekemään remontteja, koska ne eivät saa lainaa, huomauttaa Hannu Markkanen.

Kaikki asunto-osakeyhtiöt sijainnista riippumatta ovat taloutensa puolesta menossa kohti entistä kovempia aikoja, ja osalla asiat ovat paljon huonommin kuin asunto oy Karilassella.

– Nyt on jo nähtävissä, että löytyy taloyhtiöitä, joissa ei ole tarpeeksi tehty suunnitelmia. Silloin ongelmat kasautuvat, korjauksia tulee yhtä aikaa paljon ja rahoituksen saanti heikkenee, luonnehtii Päijät-Hämeen kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Hanna Koskela.

Sen sijaan hyvin hoidetuissa ja johdetuissa asunto-osakeyhtiöissä asuntojen arvo Koskelan mukaan nousee.

Asunto-osakeyhtiöt teettivät toissa vuonna koko maassa korjauksia yhteensä noin 2,5 miljoonan euron edestä. Summasta talotekniikkaan liittyvien korjausurakoiden osuus oli lähes puolet. Kuva: Mirja Hussain

Suunnittelu hallittava

Oikeastaan millään asunto-osakeyhtiöllä ei edellä mainituista syistä ole enää varaa siihen, että hallitus on pelkkä kahvittelukerho, ja pari vastarannankiiskeä vie yhtiökokousta kuin mätää lahnaa. Tulossa olevat remontti-investoinnit kun tuppaavat vaatimaan laadukasta suunnittelua ja hallituksen sekä isännöitsijän yhteistyökykyä.

Kyseiset teemat ovat esillä asuntoyhtiöiden hallitusten puheenjohtajien klubissa, joka on eräänlainen vertaisverkosto. Verkostoa vetää asunto oy Karilassen hallituksen puheenjohtaja Leena Malkavaara.

Puheenjohtajien keskinäistä mielipiteiden vaihtoa hallitsee hänen mukaansa kaksi teemaa: remontit ja hyvän isännöitsijän löytäminen.

Moniosaajan toimenkuva

”Hyvä isännöitsijä” on tietysti venyvä käsite. Taloyhtiön toimitusjohtajalta odotetaan, että hän hallitsee lain, taloudenpidon, hankkeiden kilpailutuksen, yhtiökokousten valmistelun, naapurisotien sovittelun ja asiantuntija-avun etsimisen peruskorjauksiin.

Isännöitsijällä voi kuitenkin olla vastuullaan yli 20 taloyhtiötä, joten aikaa on yhtä yhtiötä kohden peräti rajatusti.

Taloyhtiön hallitus ohjeistaa isännöitsijää, mihin tehtäviin hänen pitää rajallisessa ajassaan tarttua, mutta lahtelaisen isännöitsijän Kari Kurun mielestä ohjeistuksen on kuljettava myös toiseen suuntaan.

Hallituksen puheenjohtajan Marja-Leena Taavilan ja isännöitsijä Kari Kurun yhteistyö on jatkunut jo toistakymmentä vuotta. Kumpikin on tyytyväinen siihen, millä tavoin päätöksiä on asunto-osakeyhtiö Lahden Rautatienkatu 10:ssä saatu aikaan. Kuva: Mirja Hussain

Asiantuntijalla on vastuu

Kuru muistuttaa, että hallituksen jäsenet ovat maallikoita vaikka hallitus onkin isännöitsijän esimies. Isännöitsijän vastuu on tarvittaessa ohjeistaa, että päätöksenteossa ei sovi mennä yli tiettyjen rajojen.

– Olen joutunut irtisanomaan itseni taloyhtiöstä, jossa ei ole haluttu toteuttaa yhtiökokouksen päätöstä ja asunto-osakeyhtiölakia.

Kari Kurun mukaan tilanne on epätyydyttävä, jos isännöitsijä tyytyy vain tekemään, mitä sanotaan eikä hallitus käytä hänen osaamistaan hyväkseen.

– Sellaista puudeli-isännöintiä en ymmärrä.

Isännöitsijätoimisto J. Rautama oy:n palveluksessa olevalla Kurulla on hoidettavanaan 18 asunto-osakeyhtiötä. Kiireellisimpiin töihin jää hänen mukaansa aikaa, kun tehtävät oppii laittamaan tärkeysjärjestykseen.

Luottamustehtävä ei houkuttele

Vaikka yhteistyö isännöitsijän kanssa toimisikin hyvin, se yksinään ei tee hallituksen jäsenyyttä haluttavaksi. Moni osakas kieltäytyy vastuusta ja vallasta vuosi toisensa jälkeen.

Asunto oy Lahden Rautatienkatu 10:n hallituksen puheenjohtaja Marja-Leena Taavila kertoo että taloyhtiön luottamustehtäviin löytyy halukkuutta vaihtelevasti. Ihanne olisi, että yhtiön hallinnossa olisi monen alan osaajia.

Pankit aika hyvin estävät remonttien tekoa. Isännöitsijä Tero Sundman

– Osaavia voi löytyä, halukkaita ei niinkään.

Taavilan mukaan päätökset on tehtävä demokraattisesti, ja hallituksen on oltava vahvassa vuorovaikutuksessa osakkeenomistajien kanssa.

– Nimenomaan vuorovaikutusta saisi olla vielä enemmän.

Huumorikin avuksi

Lahden Rautatienkatu 10:n hallitus istuu palaveeraamassa tarvittaessa useammankin tunnin. Taavila kertoo, että asialinjalla pysytään, mutta huumoriakaan ei unohdeta. Isotkin hankkeet on kahden talon yhtiössä saatu riitelemättä läpi.

Hallituksen kokoonpano on eläkeläisvaltaista, mikä on miltei enemmän sääntö kuin poikkeus. Kiinteistöliiton viimevuotinen kysely paljasti, että 40 prosenttia asuntoyhtiöiden hallitusten jäsenistä on jo siirtynyt pois työelämästä.

Taloyhtiöiden luottamushenkilöt ovat myös varsin hyvin koulutettuja. Joka kolmannella hallituksen jäsenellä on ylempi korkeakoulututkinto. Lakimiehiä ja teknisen alan ammattilaisia on runsaasti.

Kuva: Anssi Hietamaa

Menojen kasvua luvassa

Koulutus ei ole lainkaan pahitteeksi, sillä yhtiöhallituksilla ja isännöitsijöillä on jatkossakin luvassa runsaasti päänvaivaa. Yleinen kustannustaso nousee, ja peruskorjausten tarve näyttää ehtymättömältä.

Lämmitys, sähköt ja remonttikustannukset vievät taloyhtiöiden budjeteista paksun siivun. Kaikissa edellä mainituissa menoerissä kustannusten nousu on vuosien mittaan ollut tuntuvaa.

– Jos kaukolämpö maksoi kymmenen vuotta sitten 36 euroa megawattitunnilta, nyt se maksaa 70 euroa megawattitunnilta, vertaa isännöitsijä Kari Kuru.

Vuokratonteilla olevat taloyhtiöt saavat varautua lisälaskuun, kun Lahden kaupunki ottaa käyttöön uudet vuokrasopimukset. Sekin merkitsee roimaa kustannusten nousua.

Lämmitys ja remontit rokottavat

Kyyti on kylmää muissakin kiinteistömaksuissa. Kiinteistöliiton viimevuotisessa Indeksitalo-vertailussa Lahti oli ankarin kiinteistöveron korottaja. Kun kaikki kiinteistökustannukset laskettiin yhteen, Lahti oli suurista kaupungeista neljänneksi kallein.

Lahtelaisen Isännöinti-Duo oy:n isännöitsijä Tero Sundman arvioi kustannusten nousseen viimeisten vuosien aikana 15–25 prosenttia. Nousu selittyy lämmitys- ja remonttimenoilla, joiden määrä vaihtelee taloyhtiöittäin.

On oltava selkeä kokonaisuus, mitä tehdään ja mistä maksetaan. Isännöitsijä Reijo Mononen

Taloushaasteita lisää, että saneeraus- ja peruskorjauspuolella on ainakin joillakin alueilla myyjän markkinat. Kaikki yrittäjät eivät vaivaudu edes vastaamaan asunto-osakeyhtiöiden tarjouspyyntöihin, kun töitä on muutenkin riittävästi.

– Ajoittain on sellaisia hetkiä, ettei tarjouksia tahdo saada kuin puolet niistä, mitä on pyydetty, arvioi isännöitsijä Risto Marola Lahden Team-Isännöinti oy:stä.

Elämää elementtien suojissa

Erittäin suuri osa asuntoyhtiöosakkaista elää yhä 1960-luvun lopulla ja 1970-luvun alussa valmistuneissa elementtikerrostaloissa. Jos lähes 50-vuotiasta kerrostaloa ei vielä ole peruskorjattu, alkaa hallituksilla olla kiire valmistella investointipäätökset yhtiökokouksille.

Jos talolle ei ole ylipäätään tehty yhtään mitään, saattaa neliömetrikohtainen yhteenlaskettu korjausvelka nousta nelinumeroiseen lukuun.

Korjaustöiden hinnoissa on toteutustavasta riippuen vahvaa hajontaa. Esimerkiksi viemäriputkiston uusinta maksaa 200–600 euroa asuinneliömetriltä. Julkisivuremontista saa maksaa 150–400 euroa asuinneliöltä, ja ikkunoiden uusimisen hinta on 800–1200 euroa yhtä ikkuna-aukkoa kohti.

Asunto-osakeyhtiö voi tietysti säästää teettämällä korjauksista kevyempiä versioita. Jos viemäriputkisto vaikkapa vain sukitetaan uusimisen sijasta, putoaa hinta 80–150 euroon neliömetriä kohti.

Putkifirmat ovatkin saneerauspuolella viettäneet korkeasuhdannetta. Toissa vuonna lähes 2 000 taloyhtiötä Suomessa uusi vesi- ja viemäriputkistonsa. Nämä urakat maksoivat Tilastokeskuksen tietojen mukaan yhteensä noin 900 miljoonaa euroa.

Asunto-osakeyhtiö Vesijärvenkatu 5-7:n kattokorjauksen toteuttaa hollolalainen Valtapinnoite oy. Vastaava mestari Jari Laaksonen (vas.) ja isännöitsijä Reijo Mononen ovat tehneet yhteistyötä aiemminkin. Kuva: Mirja Hussain

Perustelut kohdalleen

Suurten korjaussummien takia yhtiöhallitukset joutuvat näkemään vaivaa sen eteen, että korjaushankkeet saavat osakkaiden enemmistön hyväksynnän. Jos päätösesitys on huonosti valmisteltu, yhtiökokous voi torpata koko remontin.

– On oltava selkeä kokonaisuus, mitä tehdään ja mistä maksetaan, painottaa isännöitsijä Reijo Mononen Lahden Team-Isännöinti oy:stä.

Monosen isännöimä asunto oy Vesijärvenkatu 5–7 päätti teettää kiinteistönsä ulkokattoon uuden huopapinnan. Noin 100 000 euron remontti meni yhtiökokouksessa helposti läpi, koska katon korjaamattomuus olisi pitkän päälle ollut vielä kalliimpi vaihtoehto.

Rahat loppuvat kesken

Isot investoinnit kohtaavat vastarintaa joka tapauksessa vaikka ne suunniteltaisiin ja perusteltaisiin kuinka hyvin tahansa. Peruskorjauksista koituu osakkaille niin raskas taloudellinen lisärasite, että kaikki eivät enää yksinkertaisesti pysty asumaan taloyhtiössä.

Ahtaalla ovat muun muassa vanhukset, jotka leskiksi jäätyään yhä asuvat suurissa asunnoissa. Pienistä tuloista ei tahdo riittää rahaa, jotta osakas pystyisi lyhentämään asuinneliöiden mukaista osuuttaan yhtiölainasta.

Ikäihmiset vastustavatkin usein hanketta, josta ei enää heille ole suurtakaan hyötyä, mutta kylläkin maksettavaa seuraavat 15 vuotta.

– On ymmärrettävää, ettei ihminen sano kyllä sellaiseen asiaan, johon hänellä ei ole varaa, muistuttaa toiminnanjohtaja Hanna Koskela.

Lainataakka kasvaa suureksi

Ilmeet voivat vakavoitua myös lapsiperheissä, joilla on kerros- tai rivitalon remonttikulujen ohella maksettavanaan opintolainat, asuntolainat ja autolainat. Sitä pahemmalta tilanne voi näyttää, jos puolisoista vain toinen käy töissä.

Jos korjauskulut nousevat esimerkiksi 1 000 euroon neliötä kohti, niin 60 neliön kaksiossa se tarkoittaa 60 000 euron osuutta yhtiölainasta.

– On syytä ryhtyä sopeuttamaan talouttaan, jos aikoo siinä asunnossa asua, muistuttaa neuvontainsinööri Matts Almgren Kiinteistöliitosta.

Lahtelaisen asunto-osakeyhtiö Vesijärvenkatu 5-7:n katto saa pintaansa uuden huopakerroksen. Noin 100 000 euron remontti meni yhtiökokouksessa läpi ilman riitoja. Kuva: Mirja Hussain

Liiketiloja tyhjenee

Peruskorjauksen hintalappu voi niin ikään merkitä viimeistä niittiä yrittäjälle, joka on joko vuokralla tai osakkaana taloyhtiön liiketilassa.

Yrittäjän rasitteena on yleensä vastikekerroin, jolloin hän maksaa suhteessa kovempaa vastiketta kuin asuinhuoneiston osakas. Kun samaan yhtälöön lisätään osuus yhtiölainasta, saattaa yrittäjän vastikkeiden maksu tyrehtyä, ja tila otetaan asuntoyhtiön haltuun.

Hallintaanotto ei pahimmassa tapauksessa ratkaise mitään, sillä liiketilalle ei niin vain löydy uutta ostajaa tai vuokralaista. Tyhjät neliöt jauhavat tappiota taloyhtiölle, ja kertyvä miinustuotto on laskettava remonttikulujen päälle.

Jossain kohtaa saavutetaan myös kipuraja, jonka jälkeen joudutaan miettimään koko rakennuksen ylläpidon mielekkyyttä. Asia voi yhtiökokouksissa nousta hyvinkin esiin, jos suunnitellun remontin hinta asuinneliömetriä kohti nousee lähes samaksi kuin asuntojen myyntihinta neliötä kohti.

Pankit kitsaina?

Raskas remontti siirtyy eteenpäin, jos pankki ei lähde lainoittamaan korjaustöitä. Kiinteistön kunto rapistuu rahoituksen puuttuessa lisää, jolloin sen vakuusarvo tietysti laskee. Silloin lainarahan saanti on jatkossa entistäkin vaikeampaa, ja kurjuuden kierre on asunto-osakeyhtiössä valmis.

– Sanotaan näin, että pankit aika hyvin estävät remonttien tekoa, luonnehtii isännöitsijä Tero Sundman.

Puudeli-isännöintiä en ymmärrä. Isännöitsijä Kari Kuru

Pankki voi heittäytyä nihkeäksi, jos vakuutena oleva kiinteistö on jo päässyt surkeaan jamaan. Myönnettävä lainaosuus on yleensä 70 prosenttia vakuuden arvosta eikä sen rajan yli mieluusti mennä.

Lainaraha on tiukassa myös taloyhtiöille, jotka sijaitsevat hiljaisten asuntomarkkinoiden vaivaamilla muuttotappiopaikkakunnilla. Asunto-osakeyhtiön kiinteistöllä on aivan erilainen arvo riippuen siitä, sijaitseeko talo vetovoimaisella muuttovoittoalueella vai näivettyvällä seutukunnalla.

Keskittyminen on riski

Samoin pankin lainaneuvottelija voi kohottaa kysyvästi kulmiaan, jos asuntoyhtiön omistus on keskittynyt yhdelle tai kahdelle osakkeenomistajalle.

Keskittyneessä omistuksessa on näet se riski, että vastiketulot ovat silloin harvoissa käsissä. Sellainen asetelma on aina haavoittuvampi kuin jos talossa on useita vastikkeenmaksajia.

Johtaja Heikki Peltola osuuspankkeja edustavasta OP-ryhmästä ei yhdy ajatukseen, että remonttilainojen myöntämistä olisi kiristetty.

– Ani harvoja ovat ne kohteet, jotka joutuisimme kokonaan tyrmäämään. Enemmän haetaan muita vaihtoehtoja.

Muita vaihtoehtoja ovat esimerkiksi, että lainaa myönnetään pyydettyä vähemmän. Silloin tietysti myös korjausurakka toteutuu aiottua pienempänä. Toinen mahdollisuus on, että taloyhtiöltä löytyy pankin toivoma määrä omaa rahoitusta.

Kuva: Anssi Hietamaa

Pieniä karsastetaan

Asuntoyhtiön koollakin on merkitystä, kun pankki harkitsee lainan antamisen edellytyksiä.

– Havaintojeni mukaan kaikki pankit hiukan välttelevät pienimpiä asuntoyhtiöitä, joissa on vähän osakkaita, viisi tai kymmenen, arvioi Heikki Peltola.

Pienimmistä asuntoyhtiöistä usein puuttuu ammatti-isännöitsijä, joka kuitenkin on Peltolan mukaan yksi keskeisistä edellytyksistä pankkilainan saannille.

Rahaa on myös haettava oikeaan tarkoitukseen. Peruskorjauslainaa ei myönnetä, jos kyse on suurelta osalta kiinteistön purkamisesta.

– Siitä emme lähde keskustelemaan peruskorjauksena, vaan uutena rakennuskohteena, huomauttaa Heikki Peltola.

S-Pankin kehityspäällikkö Päivi Huttunen vakuuttaa, että ehdot täyttävä taloyhtiö saa rahoituksen hankkeelleen. Jos kiinteistön vakuusarvo on riittävän hyvä, voidaan remontti rahoittaa 100-prosenttisesti pankkilainalla.

– Asunto-osakeyhtiöiden luototus kohdistuu pitkälti kasvukeskuspaikkakunnille ja erityisesti Etelä-Suomeen. Kun paikkakunnat on hallitusti valikoituja, niin pystymme hyvin olemaan mukana isompien peruskorjausten ja pienien remonttien rahoittamisessa.

Ei enää vain paljon ja halvalla

Tulevien vuosikymmenien taloyhtiöissä ei tarvitse murehtia ainakaan samoista asioista kuin nykyisistä. Kun 1960–1970-luvun kerrostalotuotannossa keskityttiin suureen määrään ja halpaan hintaan, on tuotannon laatua sittemmin pyritty parantamaan.

– Nyt kiinnitetään materiaaleihinkin huomiota, arvioi rakentamisen kehittämisestä vastaava johtaja Jukka Pekkanen Rakennusteollisuus RT ry:stä.

Uudet taloyhtiökiinteistöt ovat energiatehokkaita ja yhä useammin varustettu ilmanvaihtokoneilla. Älytekniikalla saadaan ohjatuksi ilmastointia ja lämmitystä. Hienouksien hintana on kuitenkin lyhyempi käyttöikä verrattuna takavuosien tekniikan kestävyyteen.

– Jos ajatellaan 1970-luvun kerrostalon katolla olevaa puhallinta, niin se on hihnanvaihdoilla toiminut 40 vuotta ilman sen suurempia huoltoja. En usko, että nykyiset tulo-poistokoneet toimivat yhtä pitkään, vertaa neuvontainsinööri Matts Almgren.

Almgrenilla on tuntuma, että uudemmissa, 1990-luvun ja 2000-luvun taloyhtiöissä on enemmän kiinnostusta rakennusten kunnossapitoon kuin vanhemmissa asuntoyhtiöissä. Asiasta ei kuitenkaan ole tehty varsinaista selvitystä.

Petri Koivisto
petri.koivisto@ess.fi
@
Tämä sisältö on avoinna tilaajillemme.

Haluatko lukea koko artikkelin?

Tilaa ESS VerkkoPlus 1 kk 9,90 € ja pääset lukemaan kaikki Etelä-Suomen Sanomien sisällöt.

Tilaa tästä 1kk
9,90€

Oletko jo tilaaja?

Kommentit comments

Suosittelemme

Näitä luetaan nyt

Paikallismediat

Lue seuraavaksi