Aiheet

Käyttäjätiedot

Käyttäjä:
Maksullinen sisältö:
Omat tiedot Kirjaudu ulos
Kotimaa

Tarkkana asuntokaupoilla: Yhä useampi taloyhtiö ei salli lyhytaikaista vuokrausta tai liian nuoria asukkaita

Kaikkea ei merkitä isännöitsijäntodistukseen, edes silloin kun pitäisi. Asuntokauppoja hieroessa kannattaisikin aina tutustua yhtiöjärjestykseen.

Äänekoskelainen Sini Haapa-aho osti kerrostaloasunnon 1970-luvun taloyhtiöstä viime kesänä. Parvekelaseista vastaa tässä taloyhtiössä asukas itse. Kuva: Ira Blomberg-Kantsila

Ostajan on syytä olla tarkkana asuntokaupoilla, sillä osakkaita koskevat rajoitukset ja lainpoikkeamat ovat selvästi lisääntyneet taloyhtiöissä vuosikymmenen aikana. Tällainen tuntuma on Kiinteistöliitolla lakineuvontaansa tulleiden yhteydenottojen perusteella.

Yleisimmin yhtiöjärjestyksessä rajoitetaan asujan ikää tai asunnon vuokrausta eteenpäin. Toisinaan kunnossapitovastuista on sovittu asunto-osakeyhtiölaista poikkeavalla tavalla, mikä voi tuntua osakkaan lompakossa tulevaisuudessa.

– Vaikka yhtiöjärjestykseen tehtyjen poikkeuksien määrä on lisääntynyt, suurin osa taloyhtiöistä ei niitä tee. Yhtiöjärjestykseen on silti aina syytä tutustua, Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen sanoo.

Yhtiöjärjestykseen voidaan kirjata myös vaikkapa lunastuslauseke tai tupakointikielto. Myös vastikkeiden jakautuminen selviää samaisesta asiakirjasta.

Osa taloyhtiöistä kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen

Ikäraja on useimmiten merkitty senioritalojen yhtiöjärjestykseen. Asumaan ei haluta liian nuorta väkeä.

Joissakin taloyhtiöissä kielletään asunnon vuokraus kokonaan, mutta sitäkin yleisempää on, että asuntoa ei saa vuokrata lyhytaikaisesti. Tämä estää esimerkiksi airnbnb-toiminnan.

– Tämä rajoitus on tullut joihinkin uusiin taloyhtiöihin, mutta kovin yleistä se ei ole, Suomen vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughes toteaa.

Osakkaiden kunnossapitovastuuta voidaan yhtiöjärjestyksessä laajentaa esimerkiksi niin, että osakas vastaa parvekelaseistaan ja kylpyhuoneestaan kaikilta osin. Lain mukaan kylpyhuoneen rakenteet ja eristeet ovat taloyhtiön vastuulla.

Jos taloyhtiöön kuuluu erillistaloja, myös niiden osakkaille voi langeta kunnossapitovastuu talostaan.

– Kannattaa harkita tarkkaan, onko taloyhtiön järkevää poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta. Joskus muutoksia tehdään vähäisen pohdinnan perusteella, ja yhtiöjärjestykseen jää liikaa tulkinnanvaraa. Lain mukainen vastuunjako on sentään pääsääntöisesti selkeä, Hienonen painottaa.

Vastikkeiden määräytyminen on olennaista

Tärkeää on tietää myös se, millä perusteella taloyhtiössä peritään vastikkeita. Ylempien kerroksien kalliimmissa asunnoissa osakemäärä voi olla isompi, vaikka neliöt vastaavat alempana olevia asuntoja. Jos taloyhtiössä maksetaan remonteista osakeperusteisesti, yläkerroksien väki maksaa enemmän vaikkapa putkiremontista.

– Tämä tulee usein eteen uusissa taloyhtiöissä. Vanhemmissa taloyhtiöissä mennään yleensä neliöiden mukaan, Hughes kertoo.

Yhtiöjärjestykseen on aina syytä tutustua. Vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen, Kiinteistöliitto

Yhtiöjärjestyksessä on määritelty myös taloyhtiössä toimiville liiketiloille vastuuosuus remonteista.

Lunastuslauseke on yksi tavallisimpia vanhojen taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksestä löytyviä rajoituksia. Se tarkoittaa tyypillisimmillään sitä, että muilla osakkailla tai taloyhtiöllä on oikeus lunastaa asunto-osakeyhtiön ulkopuoliselle myydyt osakkeet ostohintaan.

Lunastuslauseke jarruttaa kauppaa ja voi jopa kariuttaa sen.

Yhtiöjärjestyksestä käräjöidään harvoin

Yhtiöjärjestystä on mahdollista muuttaa, mutta se on hyvin vaikeaa. Muutos voi vaatia hyväksynnän jokaiselta osakkeenomistajalta.

– Jos vaikka haluttaisiin lisätä kielto lyhytaikaiseen vuokraukseen, on hyvin epätodennäköistä, että airbnb:tä harjoittava osakas suostuisi rajoitukseen, Hughes sanoo.

Yhtiöjärjestyksestä lähdetään hyvin harvoin käräjöimään. Niinkin on kuitenkin tehty.

Vuonna 2017 taloyhtiö otti hallintaansa huoneiston, jossa asui yhtiöjärjestyksen vastaisesti alle 30-vuotias asukas. Talon asujien ikäraja oli 55 vuotta ja jonkun ruokakunnasta olisi pitänyt täyttää ehto. Asiaa puitiin korkeimmassa oikeudessa saakka ja ”alaikäinen” asukas hävisi nostamansa kanteen.

– Ei ole mahdollista vedota siihen, että asiaa ei ole tiennyt, jos se on kirjattu yhtiöjärjestykseen, Kiinteistöliiton Hienonen toteaa.

Isännöitsijäntodistus ei aina kerro tarpeeksi

Suurin osa yhtiöjärjestyksen poikkeamista pitäisi merkitä myös isännöitsijäntodistukseen, mutta aina niin ei tehdä.

– Suomessa on valelääkäreitä ja samoin on myös monenlaisia isännöitsijöitä. Toisinaan isännöitsijäntodistuksessa ei lue muuta kuin niukat perustiedot, eikä se täytä edes lain vähimmäisvaatimuksia, isännöitsijä Tiina Titov sanoo.

Isännöitsijäntodistuksessa pitäisi olla merkintä, jos taloyhtiössä on asunto-osakeyhtiölaista poikkeava yhtiöjärjestys. Vaikka merkintää ei olisikaan, yhtiöjärjestys on aina syytä lukea.

– Tuntumani on, että liian harva lukee yhtiöjärjestyksen läpi, kun on ostamassa asuntoa. Soisin, että se luettaisiin tarkasti, sillä se on taloyhtiön raamattu, Sanna Hughes sanoo.

Yhtiöjärjestykseen on kirjattu tarkalleen osakkeenomistajan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Se on taloyhtiön sisäinen laki, joka pitää olla jokaisella taloyhtiöllä.

Yhtiöjärjestyksen laatii asunto-osakeyhtiön rakennuttaja. Se hyväksytään yhtiökokouksessa ja rekisteröidään kaupparekisteriin. Asiakirja on julkinen ja kuka tahansa voi hankkia sen tutustumista varten Patentti- tai rekisterihallituksesta tai asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.

Ira Blomberg-Kantsila 
Tämä sisältö on avoinna tilaajillemme.

Haluatko lukea koko artikkelin?

Tilaa ESS VerkkoPlus 1 kk 9,90 € ja pääset lukemaan kaikki Etelä-Suomen Sanomien sisällöt.

Tilaa tästä 1kk
9,90€

Oletko jo tilaaja?

Mitä tunnetta juttu sinussa herätti? Vastaamalla näet, millaisia tunteita juttu herätti muissa lukijoissa.

Kommentit comments

Suosittelemme

Näitä luetaan nyt

Paikallismediat

Lue seuraavaksi